بر اساس مصوبه جدید، دولت دیگر برای محاسبه اجاره‌بها درصد ثابتی مانند 25 درصد را برای همه شهرها در نظر نمی‌گیرد.
به گزارش قیمت ۳۶۰، با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی مستأجران، بازار اجاره خانه مثل هر سال داغ می‌شود و یکی از پرسش‌های متدوال این است که درصد افزایش و محاسبه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ چقدر خواهد بود؟ آیا مانند سال‌های گذشته دولت عدد ثابتی را اعلام کرده یا قواعد تغییر کرده‌اند؟ و مهم‌تر از همه، اگر قرار باشد اجاره خانه‌مان در سال جدید افزایش پیدا کند، چطور باید آن را محاسبه کنیم؟
درصد افزایش اجاره بها در سال ۱۴۰۴
پاسخ این سؤال‌ها با نگاهی به تصمیمات اخیر در حوزه مسکن روشن‌تر می‌شود. بر اساس مصوبه جدید، دولت دیگر درصد ثابتی مانند ۲۵ درصد را برای همه شهرها در نظر نمی‌گیرد، بلکه این اختیار به شورای مسکن استان‌ها داده شده تا با توجه به شرایط اقتصادی، نرخ تورم منطقه‌ای و وضعیت عرضه و تقاضا، سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ را تعیین کنند. در واقع، این تصمیم به نوعی تمرکززدایی از سیاست‌گذاری اجاره‌بهاست که می‌تواند به واقعی‌تر شدن قیمت‌ها در هر شهر کمک کند.
نحوه محاسبه ۲۵ درصد اجاره بها
اگرچه دولت در سال ۱۴۰۴ سیاست تعیین درصد سراسری را کنار گذاشته و اختیار تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را به استان‌ها داده، اما در بسیاری مناطق ممکن است همچنان عدد ۲۵ درصد به‌عنوان مرجع استفاده شود. از این رو، آشنایی با نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴، دانستن فرمول‌ها و تفاوت انواع قراردادها به همه کمک می‌کند تا با آگاهی و شفافیت بیشتری وارد مذاکره یا تمدید قرارداد شوند.
اگر فرض کنیم در شهری مثل تهران، شورا همچنان افزایش ۲۵ درصدی را به عنوان سقف مجاز در نظر بگیرد. در این صورت، دانستن نحوه محاسبه ۲۵ درصد اجاره‌بها به مسئله‌ای کلیدی تبدیل می‌شود. قراردادهای اجاره معمولاً به سه شکل رایج هستند: رهن کامل، اجاره کامل، یا ترکیبی از هر دو. برای هرکدام، روش محاسبه کمی متفاوت است.
در حالت رهن کامل، مثلاً اگر کسی در سال گذشته مبلغ ۲۵۰ میلیون تومان رهن داده باشد، با افزایش ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۴، صاحبخانه می‌تواند ۶۲.۵ میلیون تومان به آن اضافه کند (۲۵۰ میلیون × ۲۵٪ = ۶۲.۵ میلیون). بنابراین رهن جدید ۳۱۲.۵ میلیون تومان خواهد شد.
در اجاره کامل، مثلاً برای اجاره‌ای که ۷.۵ میلیون تومان در ماه بوده، ۲۵ درصد افزایش معادل ۱.۸۷۵ میلیون تومان است. یعنی اجاره ماهانه جدید می‌تواند ۹.۳۷۵ میلیون تومان باشد.
در قراردادهای رهن و اجاره ترکیبی که رایج‌ترین نوع قرارداد است، باید هر بخش را جداگانه محاسبه کرد. برای مثال، اگر مستأجری در سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان رهن و ۱.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت می‌کرد، ۲۵ درصد افزایش رهن می‌شود ۵۰ میلیون و اجاره هم ۳۷۵ هزار تومان. یعنی در سال ۱۴۰۴، این فرد باید ۲۵۰ میلیون تومان رهن و ۱.۸۷۵ میلیون تومان اجاره پرداخت کند.
نکات مهم نحوه محاسبه اجاره خانه ۱۴۰۴
در کنار این‌ها، دانستن نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ نیازمند آشنایی با فرمول‌هایی است که در بازار مسکن به‌صورت عرفی پذیرفته شده‌اند. برای محاسبه رهن عرفی، معمولاً برای خانه‌های نوساز، یک‌چهارم ارزش ملک و برای خانه‌های قدیمی‌تر، یک‌ششم ارزش کل ملک را به عنوان رهن در نظر می‌گیرند. به‌عنوان نمونه، اگر خانه‌ای ۶۰ متری در منطقه‌ای از تهران متری ۲۵ میلیون تومان قیمت داشته باشد، ارزش کل آن ۱.۵ میلیارد تومان است. در حالت نوساز، رهن معادل ۳۷۵ میلیون تومان و در حالت قدیمی‌ساز، ۲۵۰ میلیون تومان خواهد بود.
در قراردادهای ترکیبی، هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این قاعده به مستأجر و موجر کمک می‌کند تا بتوانند بر اساس توان مالی، بخشی از رهن را به اجاره تبدیل کنند یا بالعکس.
منبع
اقتصادآنلاین
