در سالی که هزینه‌ها هر روز بالا می‌روند، ماندن در خانه‌ای که با آن خو گرفته‌اید، می‌تواند هوشمندانه‌ترین تصمیم مالی شما باشد
به گزارش قیمت ۳۶۰، با فرا رسیدن فصل جابه‌جایی مستاجران، بسیاری از مالکان و مستاجران با چالش‌های مالی و دغدغه‌های مربوط به تمدید قرارداد اجاره یا پیدا کردن خانه جدید روبرو هستند.
در شرایطی که بازار مسکن با نوسانات اقتصادی همراه است، تصمیم‌گیری برای تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۴ می‌تواند هوشمندانه‌ترین و اقتصادی‌ترین راهکار برای هر دو طرف باشد. این نوشته به بررسی دلایلی می‌پردازد که نشان می‌دهند چرا تمدید قرارداد اجاره عاقلانه است و می‌تواند جلوی هزینه‌های پنهان و آشکار جابه‌جایی را بگیرد.
چرا تمدید قرارداد برای مستاجران منطقی است؟
در شرایط فعلی بازار مسکن، جابجایی و یافتن خانه جدید با چالش‌های بسیاری همراه است. اگر در خانه‌ای که زندگی می‌کنید شرایط خوبی دارید. با همسایه و صاحبخانه سازگار هستید و از نظر اقتصادی شرایط مناسب است، گزینه تمدید را جدی بگیرید. در ادامه به هشت دلیل کلیدی اشاره می‌کنیم که نشان می‌دهد چرا تمدید قرارداد فعلی می‌تواند به نفع مستاجران باشد.
افزایش اجاره‌بها و سقف قانونی آن در ۱۴۰۴
سقف افزایش اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۴، بر اساس برخی گزارش‌ها درصدی بین ۲۵ تا حتی ۵۰ درصد پیش‌بینی شده است. اگر صاحبخانه شما اجاره را مثلاً تا ۳۷ درصد افزایش داده است، این افزایش در محدوده تورم مسکن و سقف تعیین‌شده توسط دولت قرار دارد. در بسیاری از مناطق شهری، نرخ‌های جدید برای قراردادهای تازه ممکن است بالاتر از این عدد باشد.
مشخص نیست آیا می‌توانید با همین مبلغ یا کمتر، خانه مشابهی پیدا کنید یا نه. پس اگر هزینه‌ها با درآمدتان همخوانی دارد، بدون توجه به رقم افزایش اجاره، دنبال تمدید باشید و نهایتا از گزینه چانه‌زنی استفاده کنید. یادتان باشد صاحبخانه هم دقیقا شرایطی مشابه دارد و پیدا کردن مستاجر جدید برایش ساده نیست.
حفظ تعادل بودجه خانوار با اجاره منطقی
یکی از شاخص‌های مهم برای سنجش توانایی پرداخت اجاره، نسبت آن به درآمد ماهانه است. اگر پس از اعمال افزایش کرایه توسط صاحبخانه، مبلغ اجاره جدید همچنان معادل ۴۰ درصد یا کمتر از درآمد ماهانه شما را تشکیل می‌دهد، تمدید قرارداد می‌تواند به شما کمک کند تعادل بودجه خانوار خود را حفظ کنید. در غیر این صورت، جابجایی و پرداخت اجاره بالاتر می‌تواند فشار مالی زیادی را به شما تحمیل کند.
به‌عنوان یک قاعده سرانگشتی، اگر پس از افزایش اجاره، سهم آن از درآمدتان کمتر از ۴۰ درصد است، هنوز در منطقه امن قرار دارید. جست‌وجوی خانه‌ای با شرایط بهتر و قیمت پایین‌تر می‌تواند زمان‌بر باشد و تازه تضمینی وجود ندارد بتوانید در این کار موفق شوید.
صرفه‌جویی در هزینه‌های جانبی قرارداد جدید و کمیسیون مشاور املاک
امضای قرارداد جدید، هزینه‌هایی را به همراه دارد که اغلب نادیده گرفته می‌شوند. کمیسیون مشاور املاک، که معمولاً درصدی از مبلغ اجاره یا رهن است، به همراه مالیات بر ارزش افزوده، می‌تواند رقم قابل توجهی را به مستاجران تحمیل کند.
این هزینه معمولا معادل نیم‌ماه تا یک ماه اجاره است، پس تمدید قرارداد فعلی می‌تواند از نظر اقتصادی به صرفه‌تر خواهد بود.
اجتناب از هزینه‌های سرسام‌آور اسباب‌کشی در تابستان
هزینه اسباب‌کشی، بخصوص در فصل تابستان، به شدت بالا می‌رود. هزینه حمل و نقل، بسته‌بندی وسایل و کارگر، می‌تواند به راحتی به چند میلیون تومان برسد. علاوه بر این، استهلاک وسایل در حین جابجایی و نیاز به خرید وسایل بسته‌بندی نیز باید در نظر گرفته شود. با تمدید قرارداد، از این هزینه‌ها و دردسرهای ناشی از آن در امان خواهید بود.
دوری از هزینه‌های پیش‌بینی نشده پس از جابجایی به خانه جدید
ورود به خانه جدید، اغلب با هزینه‌های پیش‌بینی نشده‌ای همراه است. نصب پرده و لوازم خانگی آشپزخانه، نیاز به تعمیرات جزئی، تغییر دکوراسیون برای انطباق با فضای جدید و هزینه شارژ ورودی ساختمان همگی هزینه‌هایی هستند که با تمدید قرارداد فعلی، می‌توان از آن‌ها اجتناب کرد.
چالش‌های دسترسی به وام ودیعه مسکن
دسترسی به تسهیلات ودیعه مسکن در شرایط فعلی، به دلایل مختلف مانند اعتبارسنجی، نبود ضامن، یا محدود بودن منابع بانکی با مشکل مواجه است. حتی اگر واجد شرایط باشید، دریافت وام ممکن است چند ماه طول بکشد یا در نهایت مبلغی پایین‌تر از نیاز شما تصویب شود. اگر تمدید قرارداد نیاز به تأمین مالی جدید ندارد، این گزینه بسیار منطقی‌تر خواهد بود.
چالش بازپس‌گیری ودیعه مسکن
گاهی اوقات بازپس‌گیری کامل ودیعه از صاحبخانه قبلی با چالش‌هایی همراه است و ممکن است زمان‌بر باشد. این امر می‌تواند مستاجر را برای پرداخت ودیعه خانه جدید با مشکل مواجه کند و حتی نیاز به اجاره کوتاه‌مدت یا اقامت موقت نزد دوستان و آشنایان را ایجاب کند که خود هزینه‌های پنهان را به مستاجر تحمیل خواهد کرد.
هزینه‌های پنهان رفت‌وآمد به مدرسه یا محل کار
اگر فرزندتان مدرسه نزدیک خانه فعلی می‌رود یا محل کارتان با خانه فاصله کمی دارند، جابجایی می‌تواند باعث صرف هزینه و وقت بیشتر برای رفت‌وآمد روزانه شود. این تغییرات ممکن است هزینه زندگی ماهانه‌تان را بدون اینکه مستقیماً دیده شوند، افزایش دهد.
چرا تمدید قرارداد برای صاحبخانه‌ها منطقی است؟
صاحبخانه‌ها نیز در فصل جابجایی با نگرانی‌هایی روبرو هستند. در ادامه به هفت دلیل کلیدی اشاره می‌کنیم که نشان می‌دهد چرا تمدید قرارداد با مستاجر فعلی می‌تواند به نفع صاحبخانه‌ها باشد.
نوسانات بازار و نقش آن بر نقدشوندگی ودیعه مستاجر
صاحبخانه‌ها ممکن است مبلغ ودیعه مستاجر قبلی را در بانک یا سایر بازارهای مالی سرمایه‌گذاری کرده باشند. نقد کردن این پول با توجه به شرایط و موقعیت در پاره‌ای مواقع با مشکل روبرو خواهد شد.
اینکه مالک ودیعه مستاجر قبلی را چگونه سرمایه‌گذاری کرده باشد در این موقعیت تفاوت ایجاد خواهد کرد. مثلا اگر آن را در قالب سپرده‌گذاری در بانک با سود سالانه ۱۸ تا ۲۳ درصد گذاشته باشد، با اینکه رسما از ودیعه مستاجر سود مستمر یا بازده سرمایه‌ای قابل‌توجهی می‌برد اما این رقم از تورم عمومی کمتر است ولی ریسک نرخ شکست سپرده بانکی را بیخ گوش خود احساس می‌کند.
فرض کنیم مالک طلا یا دلار خریده است؛ اگر مستاجر بخواهد خانه را تخلیه کند و ودیعه را پس بگیرد مالک باید طلا یا ارز خود را بفروشد. چنانچه این کار دقیقاً در زمانی انجام شود که قیمت طلا یا دلار در افت موقتی یا اصلاح بازار باشد مالک ضرر می‌کند.
تنها وقتی تمدید قرارداد به نفع مالک نیست که رقم ودیعه مستاجر قبلی به‌روز نباشد. اصطلاحا در این موقعیت می‌گوید رقم ودیعه پایین‌تر از عرف فعلی بازار است.
تحلیل اشتباه از قیمت مسکن در بازار محلی
قیمت مسکن در برخی نقاط، رشد کرده اما در محله‌های خاصی ممکن است بازار اشباع شده باشد و مستاجران جدید کمتر سراغشان بیایند.
چنانچه ملک در محله‌ای واقع شده که تعداد خانه‌های خالی زیاد است یا به دلایلی عرضه مسکن اجاره‌ای در آن بیشتر از حدا استاندارد گزارش شده، تخلیه خانه به معنای ورود به یک بازار اشباع‌شده، رقابتی و پرریسک خواهد بود. اگر بدون تحلیل دقیق نرخ‌های محله، روی افزایش زیاد اجاره حساب کرده باشید، احتمال دارد در نهایت مجبور شوید خانه را با نرخ پایین‌تر از انتظار اجاره بدهید.
خطر خالی ماندن ملک و از دست دادن درآمد اجاره
مستاجران در بازار فعلی مسکن، قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا کرده‌اند و از طرف دیگر پیدا کردن مستاجر جدید، همیشه به سادگی امکان‌پذیر نیست. ممکن است خانه شما برای یک ماه یا حتی بیشتر خالی بماند و در این مدت، شما درآمدتان از محل اجاره را از دست خواهید داد.
هر ماه خالی ماندن خانه یعنی از دست رفتن یک منبع درآمد قطعی، پس اگر صاحبخانه مستمری‌بگیر است، هیچ درآمد شغلی یا سرمایه‌گذاری دیگر ندارد یا روی اجاره خانه برای هزینه زندگی، دارو، قسط یا مخارج ضروری حساب کرده تمدید قرارداد با مستاجر فعلی، ریسک مالی را به حداقل می‌رساند.
کاهش هزینه کمیسیون مشاور املاک برای مالکان
موقع امضای قرارداد با مستاجر جدید، صاحبخانه هم موظف به پرداخت کمیسیون به مشاور املاک خواهد بود. این هزینه، که معمولاً درصدی از مبلغ اجاره یا رهن است، می‌تواند بار مالی قابل توجهی را به شما تحمیل کند. با تمدید قرارداد فعلی، از پرداخت این هزینه معاف خواهید شد.
صرفه‌جویی در هزینه‌های بازسازی و تعمیرات پس از تخلیه
پس از تخلیه مستاجر قدیمی، اغلب نیاز به بازسازی و تعمیرات اساسی در خانه احساس می‌شود. تعویض قفل، در، پنجره یا کابینت فقط بخشی از این مخارج هستند.
هزینه رنگ کردن دیوارها، تعمیر سرویس‌های بهداشتی و سایر موارد می‌تواند سنگین باشد. برآوردها نشان می‌دهد این هزینه‌ها بسته به متراژ می‌تواند بین ۱۰ تا ۵۰ میلیون تومان یا بیشتر خرج روی دست صاحبخانه بگذارند. تمدید قرارداد با مستاجر فعلی می‌تواند شما را از شر این هزینه‌ها خلاص کند.
مستاجر خوب سرمایه است
اگر از مستاجر فعلی خود راضی هستید و او همیشه کرایه‌خانه را به موقع پرداخت کرده و به خانه شما آسیب نرسانده است، تمدید قرارداد یک تصمیم هوشمندانه به حساب می‌آید. پیدا کردن مستاجری که هم از نظر مالی و هم از نظر اخلاقی قابل اعتماد باشد، در شرایط فعلی کار آسانی نیست.
اگر ملک شما برای مستاجر جدید جذاب نیست
مستاجر قدیمی شاید به شرایط ملک عادت کرده و خودش را با مشکلات وفق داده، ولی مستاجر جدید می‌تواند به‌محض بازدید، آن را از گزینه‌هایش حذف کند. این وضعیت وقتی پیش می‌آید که به عنوان مثال ملک در طبقه چهارم بدون آسانسور واقع شده است یا به دلیل نور کم، نمای قدیمی و امکانات فرسوده گزینه‌ای جذاب به حساب نمی‌آید.
نبود پارکینگ، انباری یا بالکن هم امتیاز ملک شما را در بازار اجاره پایین می‌آورد و اگر مستاجر فعلی بخواهد برود، احتمالا خانه برای مدتی خالی می‌ماند.
مزایا و معایب تمدید قرارداد اجاره
|
موضوع |
مزایای تمدید قرارداد برای مستاجران |
مزایای تمدید قرارداد برای مالکان |
|
مالی و اقتصادی |
– صرفه‌جویی در هزینه‌های کمیسیون، اسباب‌کشی و جانبی جابجایی- حفظ تعادل بودجه خانوار با اجاره منطقی- دوری از چالش‌های تامین وام ودیعه و بازپس‌گیری آن |
– جلوگیری از خالی ماندن ملک و از دست دادن درآمد- کاهش هزینه‌های کمیسیون و بازسازی/تعمیرات – مدیریت نوسانات بازار و سرمایه‌گذاری ودیعه |
|
آسایش و اطمینان |
– حفظ محیط زندگی مطلوب و سازگاری با همسایگان- دوری از استرس جابجایی و تطبیق با محیط جدید – حفظ تعهدات جاری (مدرسه، محل کار) |
– حفظ مستاجر قابل اعتماد و خوش‌حساب – دوری از دردسر یافتن مستاجر جدید – اطمینان از وضعیت ملک و کاهش فرسایش |
|
شرایط بازار و ملک |
عدم اطمینان از یافتن خانه مشابه با قیمت مناسب – احتمال بالاتر بودن نرخ‌های جدید برای قراردادهای تازه |
– رقابتی و اشباع بودن برخی مناطق بازار – احتمال عدم جذابیت ملک برای مستاجران جدید (به دلیل ویژگی‌ها) |
منبع
فرارو
